ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯ โตต่อเนื่อง

เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อจำนวนมากจึงหันมาให้ความสนใจคอนโดมิเนียมมือสองแทนการซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่   ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ  เห็นถึงความต้องการนี้ที่เพิ่มมากขึ้น ในตลาดคอนโดมิเนียมมือสองตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2561 เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือสอง มักจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการที่เปิดตัวใหม่ และผู้ซื้อจะได้ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าในราคาที่เอื้อมถึง

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมือสองมีด้วยกันสองประเภท ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง  ซึ่งนักลงทุนต้องการขายต่อหรือรีเซลส์ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโครงการแล้วเสร็จ และคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ซึ่งผู้ซื้อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในย่านใจกรุงเทพฯ จำนวนทั้งสิ้น 145,350 ยูนิต มีราคาอยู่ระหว่าง 55,000 – 350,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับระดับ อายุของอาคาร และการบำรุงรักษาอาคาร  โดยคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีราคาขายตั้งแต่ 300,000 ถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดห้องเล็กกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองแบบฟรีโฮลด์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ

ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ในย่านใจกลางกรุงเทพมหานคร

ที่มา: แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี

นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากในช่วงแรกหลังจากการเปิดตัวโครงการหากโครงการนั้นสามารถขายได้หมดทุกยูนิต   ส่วนในระหว่างการก่อสร้าง การขายต่อห้องชุดที่ยังไม่แล้วเสร็จมีแนวโน้มที่จะลดลงและจะกลับมาคึกคักอีกครั้งเมื่อการก่อสร้างโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์

สำหรับการชำระเงินต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขายตามจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วให้กับผู้พัฒนาโครงการพร้อมกับกำไรของผู้ขาย จากนั้นสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ   สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีนั้น ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการจะกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินดังนี้ ชำระเงิน 10% เมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย  ชำระเงิน 10-20% ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระเงินที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้าง  จำนวนเงินที่ผู้ซื้อใหม่ยังคงต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์รายเดือนที่ยังเหลืออยู่ก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์   สิ่งสำคัญที่จะต้องทราบก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องลงนามในข้อตกลงการโอนสิทธิ์ เช่นเดียวกับผู้ขายและผู้ซื้อเพื่อให้การโอนสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นถูกต้องโดยสมบูรณ์

สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรพิจารณา คือ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ และประวัติการทำงานที่ผ่านมาว่าสามารถส่งมอบโครงการได้ตามคุณภาพที่ระบุไว้ในเอกสารประกอบการขายหรือไม่

ส่วนโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น  ขั้นตอนการขายคือการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐาน ซึ่งโดยปกติแล้ว จะต้องวางเงินมัดจำเท่ากับร้อยละสิบของราคาขาย และโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินภายใน 30 – 60 วันหลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย  โดยยอดคงเหลือทั้งหมดจะต้องชำระให้กับผู้ขาย ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

ข้อควรพิจารณาที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในอาคารเก่าคือ คุณภาพของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาอาคารดีเพียงใด รวมทั้งสถานะการเงินในปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งแต่งตั้งโดยเจ้าของร่วมทั้งหมด มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร

นับตั้งแต่ที่มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่นิยมโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมที่การก่อสรางยังไม่แล้วเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อห้องชุดจากนักลงทุนก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จสมบูรณ์  มากกว่าซื้อโครงการมือสองที่แล้วเสร็จ

“ความแตกต่างในด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่และคอนโดมิเนียมที่เก่ากว่าและแล้วเสร็จเริ่มมีมากขึ้นจนทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองมองหาคอนโดมิเนียมในอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพราะคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ๆ มีราคาสูงเกินกว่างบประมาณที่ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่มี   ผู้ซื้อค่อยๆ ลดอคติที่มีต่อคอนโดมิเนียมที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อนเพื่อแลกกับการได้ห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิมที่มีอยู่” นางสาวพรพิมลกล่าวเพิ่มเติม

ในด้านคุณภาพโครงการนั้นมีด้วยกันหลากหลายระดับ บางโครงการมีคุณภาพดีเหมือนโครงการใหม่ ในขณะที่บางโครงการสร้างขึ้นอย่างไม่มีคุณภาพและ/หรือไม่มีการบริหารอาคารที่ดี  ผู้ซื้อที่เลือกโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันควรทำการตรวจสอบในด้านคุณภาพการก่อสร้าง สภาพการบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงทำความเข้าใจสถานะทางการเงินของสำนักงานนิติบุคคลของอาคาร เพื่อให้ทราบว่าอาคารจะได้รับการบำรุงรักษาที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่