อาคารสำนักงานเกรดเอราคาขยับต่อเนื่อง-อาคารเก่าอยู่ลำบาก

มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “ขณะที่เรามองในปี 2561 และในปีต่อไป เราจะเห็นความแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดระหว่างค่าเช่าและอัตราการครอบครองของอาคารสำนักงานในเกรดเอ และซี โดยคาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าจะมีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด ในสถานการณ์ที่มีอัตราการว่างงานต่ำเช่นนี้ ผู้เช่ามองว่าอาคารสำนักงานของพวกเขาเป็นเครื่องมือกลยุทธ์ที่ดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถไว้ บริษัทต่างๆให้ความสำคัญกับคุณภาพ และทำเลที่ตั้งของพื้นที่สำนักงาน ถึงแม้ว่าพวกเขาจะต้องจ่ายเพิ่มอีกนิด พวกเขายังให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานการออกแบบที่ช่วยให้มีสุขภาพที่ดีและส่งเสริมสภาพแวดล้อมการทำงานให้ดึงดูดกลุ่มคนหลากหลายช่วงอายุ บริษัทต่างๆ นั้นจะใช้เวลาเลือกเป็นเดือนๆหรือเป็นปีเพื่อที่จะให้ตอบโจทย์เกณฑ์เหล่านั้น พวกเขายังกล่าวอีกว่า “น้ำเพิ่มสูงขึ้นจะช่วยยกเรือทุกลำ “และค่าเช่ากำลังจะปรับสูงขึ้น แต่แนวโน้มนี้อาจทำให้เกิดปัญหาในภายภาคหน้าสำหรับพื้นที่ให้เช่าสำนักงานที่ล้าสมัย ซึ่งจะต้องเผชิญกับแรงกดดันในการปรับตัวให้เข้ากับยุคสมัย”

เศรษฐกิจไทยยังคงขยายตัวอย่างแข็งแกร่งและต่อเนื่อง เนื่องด้วยมีแรงขับเคลื่อนหลักในรูปแบบของการบริโภคจากภาคเอกชนและการลงทุน แม้ว่าอาจมีการชะลอตัวด้านความต้องการจากต่างชาติเนื่องจากปัญหาความตึงเครียดทางการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน แต่ปัจจัยพื้นฐานการเติบโตจากภายในประเทศยังคงแข็งแกร่ง ทั้งนี้เนื่องจากรัฐบาลได้ทำการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภายใต้โครงการไทยแลนด์ 4.0 เพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจที่เน้นสร้างคุณค่าทางนวัตกรรม ความสร้างสรรค์ และเทคโนโลยี นอกจากนี้การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งมวลชนยังช่วยลดต้นทุน

โลจิสติกส์และเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงพื้นที่นอกเขตภูมิภาคกลาง

อุปทาน

มีอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่งที่แล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2561 โดยทั้ง 3 โครงการนี้มีที่ตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งปรับเพิ่มพื้นทีเป็นจำนวน 57,878 ตารางเมตรของอาคารสำนักงานใหม่ ในขณะเดียวกันพื้นที่อาคารสำนักงานจำนวน 56,688 ตารางเมตรถูกหักออกไป เนื่องจากส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคาร โดยรวมแล้วพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้น 1,190 ตารางเมตร ส่งผลให้มีพื้นที่รวมทั้งหมด 4,953,636 ตารางเมตร

อัตราพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวมทั้งหมดในปี พ.ศ. 2561 มีจำนวนอยู่ที่ 332,810 ตารางเมตร ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7 จากปีก่อน ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2559 อัตราพื้นที่ที่ถูกครอบครองมีมากกว่า 300,000 ตารางเมตรต่อปี พื้นที่อาคารสำนักงานเกรด B แสดงอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยอยู่ที่ 222,790 ตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 138,692 ตารางเมตรในไตรมาสก่อน สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A และเกรด C อัตราการครอบครองพื้นที่ต่อไตรมาสปรับลดลงไปที่ 40,313 ตารางเมตรและ 69,706 ตารางเมตรตามลำดับ

กราฟที่ 1

อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงาน 2556 – ไตรมาส 4 2561

กราฟที่ 2

อุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้น แบ่งตามเกรด

อุปทานในอนาคต

ในปีพ.ศ. 2562 คาดการณ์ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่รวม 5 แห่งเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดยจะมีพื้นที่รวมเป็นประมาณ 208,609 ตารางเมตร ซึ่งอาคาร 3 แห่งมีพื้นที่รวมทั้งหมด 133,000 ตารางเมตรตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ส่วนอาคารอีก 2 แห่งในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจจะเพิ่มจำนวนพื้นที่อีก 75,609 ตารางเมตรในพื้นที่เดิม

จากปีพ.ศ. 2563 – 2566 จะมีโครงการอีก 9 แห่งที่มีพื้นที่สำนักงานเพิ่มเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นรวม 602,981 ตารางเมตร ทั้งนี้คาดการณ์ว่าโครงการใหม่ในอนาคตเกือบทั้งหมดที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะเป็นโครงการคุณภาพเกรด A

ตารางที่ 1

อุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพในอนาคต (ตร.ม.)

ตารางที่ 2

อุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพในอนาคต

กราฟที่ 3

อุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพในอนาคต ปี 2562 – 2566

 

 

อุปสงค์

ในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2561 ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯค่อนข้างคงที่ใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน พื้นที่ครอบครองสุทธิเพิ่มขึ้น 1,058 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 4,566,773 ตารางเมตร แสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.58 เทียบปีต่อปี ในขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 91.57 ลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.25 เทียบปีต่อปี สำหรับในย่านศูนย์กลางธุรกิจ พื้นที่อาคารสำนักงานในเขตเพลินจิต-ชิดลม แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดที่ร้อยละ 97.21 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เทียบปีต่อปี สำหรับนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจในเขตอโศก-เพชรบุรีแสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดที่ร้อยละ 92.55 ซึ่งลดลงไปร้อยละ 0.2 เทียบปีต่อปี

ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ร้อยละ 95.0 ซึ่งลดลงไปร้อยละ 0.3 จากไตรมาสก่อน สำหรับอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด B ก็ลดลงเล็กน้อยเช่นกัน โดยลดลงไปที่ร้อยละ 93.4 จากเดิมร้อยละ 93.6 ในไตรมาสก่อน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรด C เกิดการสวนกระแส เนื่องจากมีอัตราการครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นไปที่ร้อยละ 88.4 แม้ว่าจะมีอัตราการเติบโตที่เป็นลบในช่วงสามไตรมาสที่ผ่านมา

อัตราการดูดซับสุทธิกลับมาเป็นบวก โดยอยู่ที่ 1,058 ตารางเมตรในไตรมาสนี้ ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการดูดซับสุทธิอยู่ที่

– 23,011 ตารางเมตรในไตรมาสก่อน เมื่อพิจารณาจากอุปทานที่อยู่ในระดับต่ำที่เพิ่มเข้ามา แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์มีความสอดคล้องกับอุปทานในไตรมาสที่ 4

ตารางที่ 3

อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงาน แบ่งตามเกรด

กราฟที่ 4

อุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพฯ และการปรับตัวของอุปสงค์

อัตราค่าเช่า

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2561 โดยจากเดิมอยู่ที่ 745 บาท/ตารางเมตร/เดือน ขึ้นไปที่ 765 บาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ร้อยละ 2.6 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 6.8 เทียบปีต่อปี ซึ่งตรงกันข้ามกันกับไตรมาสก่อน โดยราคาเช่าอาคารเกรด A แสดงอัตราการเติบโตได้ดี ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 8.2 เทียบปีต่อปี ปรับขึ้นไปที่ 1,083 บาท/ตารางเมตร/เดือน สำหรับอาคารเกรด B และเกรด C ก็ปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 8.7 และร้อยละ 8.4 เทียบปีต่อปี โดยอยู่ที่ 787 บาท และ 494 บาทตามลำดับ สำหรับในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2561 นับเป็นไตรมาสที่ 8 ติดต่อกันด้านการเติบโตของค่าเช่าเทียบปีต่อปีสำหรับอาคารสำนักงานทั้ง 3 เกรด

 

กราฟที่ 5

อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรด

ตารางที่ 4

อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรด (บาท/ตร.ม.)

ราคาเช่าตามเขตพื้นที่

ราคาเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยถนนวิทยุมีราคาเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดอยู่ที่ 1,120 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดเทียบปีต่อปี โดยอยู่ที่ร้อยละ 27.1 สำหรับราคาเช่าที่ต่ำสุดนั้นอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจในเขตบางนา โดยมีราคาเช่าอยู่ที่ 532 บาท ส่วนราคาเช่าในพื้นที่เขตอโศก – เพชรบุรีกำลังเติบโตในอัตราร้อยละ 13.3 เทียบปีต่อปี ซึ่งสูงกว่าพื้นที่เขตอื่นๆ ที่นอกเหนือไปจากถนนวิทยุ ทั้งนี้อาจเป็นเพราะพื้นที่นี้อยู่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ บวกกับอุปทานที่มีจำกัดในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจในปี พ.ศ. 2561

ตารางที่ 5

อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรด (บาท/ตร.ม.)

ภาพรวม

ราคาเช่าจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าอาจจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากมีพื้นที่มากกว่า 200,000 ตารางเมตรของอุปทานใหม่ ซึ่งคิดเป็นสองเท่าของจำนวนพื้นที่ในปี พ.ศ. 2561 ที่คาดว่าจะเพิ่มเข้าสู่ตลาด เมื่อดูจากระดับอุปสงค์ที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องใน 2 ไตรมาสที่ผ่านมา อุปทานใหม่จะช่วยเพิ่มทางเลือกด้านพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงให้กับผู้เช่า ทั้งยังเพิ่มอำนาจการต่อรองให้กับผู้เช่าและลดการเติบโตด้านค่าเช่าล