ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กับกลยุทธ์ผู้ประกอบการเพื่อความอยู่รอด

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนหน่วยขายสะสมทั้งสิ้น 525,223 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 623,381 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 84.3 โดยอัตราการขายลดลงจากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 85.8 จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมที่ขายได้ใหม่ในปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนเพียง 39,919 หน่วย โดยจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมที่ขายได้ใหม่เฉลี่ยต่อปี ในระยะเวลา 5 ปี มีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมขายได้ใหม่เฉลียต่อปีอยู่ที่ประมาณ 58,000 หน่วยต่อปี จำนวนหน่วยขายคอนโดมิเนียมที่ขาในปี พ.ศ. 2562 ลดลงในอัตราร้อยละ 31.2  สาเหตุหลักๆมาจากมาตรการ LTV ที่ออกมา ได้ตัดวงจรกำลังซื้อ ทั้งของนักลงทุน นักเก็งกำไร ลูกค้าต่างชาติ และลดทอนโอกาสของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะต้องพิจารณาเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อประกอบกับนโยบายการห้ามนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน ทำให้สภาพคล่องที่จะเข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา ต้องชะลอตัวอย่างมาก  กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ. 2562 ประกอบด้วยกลุ่ม Real Demand คือ กลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่จริง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 70 ถึง 80 โดยกลุ่มนี้จะสนใจซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20 ถึง 30 โดยนักลงทุนมักสนใจซื้อคอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือ สร้างเสร็จแล้ว จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมที่ขายได้ในปี พ.ศ. 2562 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยและมีระดับราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท  ส่วนโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ยังขายได้หากแต่ยอดขายจะไปได้ช้า อีกปัจจัยที่ทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงในปี พ.ศ. 2562 อันเนื่องมาจากกำลังซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีนลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจค่อนข้างชะลอตัว และได้คาดการณ์ไว้อีกว่ากำลังซื้อจากต่างชาติและชาวจีนจะลดลงอีกในปี พ.ศ. 2563 อันเนื่องมาจากสถานการณ์ไวรัสโควิด 19 ที่ทำให้คนต่างชาติงดเว้นการเดินทางไปประเทศต่างๆรวมทั้งประเทศไทย จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเหลือขาย ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีประมาณ 98,158 หน่วย

จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในปี พ.ศ. 2562 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 130 โครงการ มีจำนวนทั้งสิ้น 57,722 หน่วย โดยจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2562 ลดลงจากปี พ.ศ. 2561 ในอัตราร้อยละ 16.3 ในปี พ.ศ. 2561 มีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ที่ 68,900 หน่วย โดยจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2562 มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯถึงร้อยละ 61 รองลงมาได้แก่บริเวณรอบใจกลางเมือง (City Fringe) ถึงร้อยละ 24 และ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีเพียงร้อยละ 15

ในส่วนของราคาเสนอขาย (Asking Price) คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร พบว่ามีระดับราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในทุกสถานที่ตั้งโดย ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีราคาเสนอขายอยู่ที่ 268,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งอยู่ที่ 260,761 บาท ต่อ ตารางเมตร หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 2.8 จากปี พ.ศ. 2561 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 149,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ2.7 จากปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 145,556 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 81,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 2.3 จากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งอยู่ที่ 79,158 บาท ต่อ ตารางเมตร

ถึงแม้ราคาเสนอขาย (Asking Price) จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่เนื่องในสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายๆโครงการได้มีส่วนลด และกิจกรรมส่งเสริมการขายเพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาซื้อห้องพักในโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการบางรายที่ได้ตั้งราคาเกินความจริง (Overprice) มักสามารถให้ส่วนลดที่มากกว่าโครงการที่ตั้งราคาอย่างเหมาะสม โดยพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ เสนอส่วนลดในอัตราร้อยละ 2.5 ถึง 6 จากราคาเสนอขาย ส่วนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯเสนอส่วนลดค่อนข้างสูงในอัตราร้อยละ 5 ถึง 13 จากราคาเสนอขาย ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจเสนอส่วนลดในอัตราร้อยละ 3 ถึง 6 จากราคาเสนอขาย และ ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะเสนอส่วนลดในอัตราที่น้อยกว่าผู้ประกอบการรายย่อยทั่วๆไป

กลยุทธ์ในการทำการตลาดของผู้ประกอบการในปี พ.ศ. 2563

• ชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2563 ผู้ประกอบการบางราย ตัดสินใจไม่เปิดขายคอนโดมิเนียมในปีนี้ อันได้แก่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บริษัท แผ่นดินทอง, บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ฯลฯ  หรือผู้ประกอบการบางรายอาจเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเพียง 1 โครงการ อันได้แก่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จะเปิดขายคอนโดมิเนียม เพียง 1 โครงการ คือ โครงการ ไอดิโอ พหล-สะพานควาย ส่วนบริษัท เอส ซี แอสเสท จะทำการเปิดขายโครงการ The Crest Park Residences ตั้งอยู่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว มีจำนวนห้องพัก 429 ห้อง
• มุ่งเน้นไปพัฒนาโครงการแนวราบ อันได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ แทนการเปิดขายคอนโดมิเนียม โดยบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมรุกตลาดทาวน์โฮม ในปีนี้
• ทำการขยายการลงทุนไปยังต่างจังหวัด ดังเช่น บริษัท เอพี ไทยแลนด์ ได้ปรับกลยุทธ์เพื่อรุกตลาดอสังหาฯต่างจังหวัด และเปิดแบรนด์ใหม่ในการทำตลาดระดับราคา 1-2 ล้านบาท โดยจะเปิดใน 4-5 ภูมิภาค ภูมิภาคละ 1 โครงการ และโครงการแรกจะเปิดในจังหวัดนครศรีธรรมราช

o             นำห้องพักคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่าระยะยาว จากนั้นรวมเป็นพอร์ตใหญ่ 50-100 ห้อง แล้วนำเสนอขายต่อให้นักลงทุนรายใหญ่ต่อไป กลยุทธ์ดังกล่าวเป็นของบริษัท แอล พี เอ็น โครงการนำร่องคือ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ลุมพินี พระราม 3 – ริเวอร์ไรน์ และ ลุมพินี เพลส พหลโยธิน 32

o             ผู้ประกอบการบางรายที่ได้เปิดขายโครงการมาแล้วโครงการขายไม่ได้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ โรคระบาดไวรัสโควิด 19 ได้ทำการหยุดการขายชั่วคราวและรอสถานการณ์ให้ดีขึ้นเพื่อนำมาเปิดขายใหม่ อันได้แก่ โครงการ เดอะทรี จรัญ-บางพลัด  ซึ่งเปิดขายไปในช่วงกลางปี พ.ศ. 2562 ทำยอดขายไปได้เพียง 20% ทางบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท  จึงตัดสินใจปิดโครงการ โดยเลื่อนการเปิดตัวใหม่ในจังหวะเวลาที่เหมาะสม และได้โอนกลุ่มลูกค้าที่ซื้อในโครงการไปยัง โครงการอีก 4 โครงการที่มีอยู่ในบริเวณพื้นที่ดังกล่าว เพื่อเพิ่มยอดขายในโครงการที่เปิดตัวไปแล้วและพร้อมขายในตลาด  นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายย่อยที่ทำการหยุดการขายไปในภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โครงการดังกล่าวได้แก่ โครงการ แอล เค ทาวเวอร์ ของบริษัท ลิ้งค์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โครงการตั้งอยู่บนถนนนวลจันทร์ และโครงการเมย์แฟร์ เพลส วิคทอรี่ โมนูเม้นท์ ของบริษัท พีทีเอฟ เรียลตี้ จำกัด โครงการตั้งอยู่บนถนนวิภาวดีรังสิต

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2563

ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ. 2563 เป็นปีที่ยากยิ่งกว่าปี พ.ศ. 2562 จากการสำรวจสำนักงานขายโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯพบว่ายอดการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงไปประมาณ 15-20%  จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากโควิด-19 ดังนั้นปีนี้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการทุกรายต่างต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นไปอีก ซึ่งการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีความยากมากกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าเรื่องโควิด-19 จะลากยาวไปนานแค่ไหน ทางไนท์แฟรงค์ได้ทำการรวบรวมแผนการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 20 ราย พบว่าในปีนี้บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ได้ปรับแผนการดำเนินงานในปี พ.ศ. 2563 โดยทำการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมลดลง กล่าวคือ คาดว่าจาก 20 บริษัท จะมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมเพียง 52 โครงการและคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายในปีนี้ของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 20 บริษัท ประมาณ 13,000 – 15,000 หน่วย หากรวมกับบริษัทรายย่อยต่างๆ คาดว่าปีพ.ศ. 2563 น่าจะมีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 20,000 หน่วย ซึ่งลดลงมากกว่า 65% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของปีก่อนหน้า