มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “มีการลดลงของอุปสงค์ในช่วงครึ่งปีแรกสำหรับในภาคตลาดที่เป็นศูนย์กระจายสินค้าให้กับธุรกิจค้าปลีกสมัยใหม่ (Modern Trade) อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครองพื้นที่ยังคงเป็นบวก โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของภาคธุรกิจต่างๆ อย่าง อีคอมเมิร์ซ, บริการโลจิสติกส์ที่จัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าปลายทางโดยตรงและสินค้าอุปโภคบริโภค แม้ในขณะที่เศรษฐกิจโลกกำลังสั่นคลอนจากโรคระบาดก็ตาม”
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 เศรษฐกิจไทยหดตัวลง 6.9% ปีต่อปี โดยชะลอตัวจากการขยายตัวที่ 1.8% ที่บันทึกไว้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 เนื่องจากการระบาดของโควิด–19 ส่งผลให้สภาวะเศรษฐกิจในประเทศและทั่วโลกถดถอยลงเป็นอย่างมาก
รายจ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคของภาคเอกชนและรายจ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคของรัฐบาลลดลง 2.1% และ 0.7% ตามลำดับ สำหรับภาคการลงทุนรวมลดลง 7.2% เนื่องจากการลงทุนของภาคเอกชนลดลงไป 10.2% อย่างไรก็ตาม การลงทุนของภาครัฐปรับเพิ่มขึ้น 1.2% ตามมาตรการในการแก้ไขปัญหาเพื่อสร้างเสถียรภาพและฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยที่กำลังย่ำแย่ สำหรับภาคการส่งออกสินค้าและบริการหดตัวลง 17.6% ตามมูลค่าที่แท้จริง ส่วนใหญ่เป็นผลจากการผลิตสินค้าที่ได้รับผลกระทบจากการปิดตัวลงชั่วคราวและอุปสงค์ทั่วโลกที่ลดลง ในขณะที่ภาคการนำเข้าสินค้าหดตัวลง 13.2% ตามมูลค่าที่แท้จริง เนื่องจากสินค้าอุปโภคบริโภคลดลงไปในทั้งสองประเภท ได้แก่ สินค้าคงทนและสินค้าไม่คงทน เนื่องจากกำลังซื้อเพื่อการอุปโภคบริโภคของภาคเอกชนลดลง
สำหรับในภาคการผลิต ธุรกิจการขนส่งและการจัดเก็บสินค้าลดลงไป 21.7% ธุรกิจบริการขนส่งสินค้าและบริการสนับสนุนการขนส่งสินค้าลดลง 23.0% และ 14.0% ตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องจากความต้องการด้านบริการขนส่งสินค้าซบเซาลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจการขนส่งทางอากาศในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมาในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สถิติจำนวนใบอนุญาตผู้ประกอบการขนส่งประเภทรถบรรทุกลดลง 0.3% ครึ่งปีต่อครึ่งปี โดยมีใบอนุญาตที่ออกให้เพียง 385,775 ใบ ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ยอดรวมลดลงหลังจากเพิ่มขึ้นติดต่อกันถึง 5 ครั้ง
อุปทาน
ตามผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าปริมาณอุปทานพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมดเพิ่มขึ้น 78,277 ตร.ม. หรือคิดเป็น 1.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี โดยมีปริมาณพื้นที่รวม 4.54 ล้าน ตร.ม. โดยในแต่ละปีมีปริมาณอุปทานเพิ่มขึ้น 3.7% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตต่อปีเพียงเล็กน้อยที่ 2.6% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเป็นที่คาดการณ์ว่าการเติบโตของอุปทานที่มีจำกัดจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศที่ตกต่ำบวกกับอุปทานพื้นที่ว่างในตลาด นักพัฒนาหลายแห่งอาจมุ่งไปที่การดูแลรักษาและปรับปรุงประสิทธิภาพของอุปทานที่มีอยู่ในปัจจุบันมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เว้นแต่ว่าพวกเขาจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าล่วงหน้าอย่างชัดเจนและในจำนวนมาก
กราฟที่ 1
อุปทานพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย
ตร.ม.
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
การกระจายตัวของอุปทาน
อุปทานคลังสินค้าในไทยในหลายๆ ภูมิภาค มีข้อได้เปรียบที่แตกต่างกันออกไปในมุมมองด้านโลจิสติกส์ ภูมิภาคที่มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด คือ เขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ด้วยข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้งในกรุงเทพฯและสมุทรปราการ กรุงเทพฯเป็นจุดสุดยอดทางเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยคิดเป็น 30% ของจีดีพีในประเทศ ในขณะเดียวกันเขตสมุทรปราการเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างกรุงเทพฯ, สนามบินสุวรรณภูมิ, และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ปริมาณอุปทานคลังสินค้ารวมทั้งหมดประมาณ 2.07 ล้าน ตร.ม. ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 45.6% โดยในภูมิภาคนี้มีอัตราการเติบโตสูงสุดของอุปทาน โดยมีอุปทานเพิ่มขึ้น 2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 6% ปีต่อปี สำหรับตลาดอีคอมเมิร์ซที่ตื่นตัวและความเติบโตของธุรกิจบริการโลจิสติกส์ที่จัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าปลายทางโดยตรงยังคงขับเคลื่อนการเติบโตในตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในขณะที่เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดมีส่วนแบ่งตลาดเป็นอันดับ 2 คิดเป็น 38% โดยภูมิภาคนี้ได้รับประโยชน์จากความสำคัญในฐานะศูนย์กลางทางการผลิตและศูนย์กระจายสินค้า รวมถึงการกำหนดพิเศษให้ EEC เชื่อมโยงกับสิทธิพิเศษทางการลงทุนมากมาย อุปทานรวมในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเพิ่มขึ้น 2.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 3.1% ปีต่อปี ในขณะเดียวกัน อุปทานในเขตภาคกลางยังคงรั้งท้ายอุปทานในพื้นที่สำคัญอื่นๆ โดยเพิ่มขึ้นเพียง 0.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และลดลง 0.8% ปีต่อปี
กราฟที่ 2
การกระจายตัวของอุปทานคลังสินค้าในไทย โดยแบ่งตามภูมิภาค
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
อุปสงค์
ในขณะที่กิจกรรมการเช่าลดลงตลอดปี 2562 และยังคงไต่ระดับลงเป็นอย่างมากในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อัตราการครอบครองลดลง 55.1% จากช่วงสิ้นปี 2562 เหลือ 89,493 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นอัตราการครอบครอบในระดับต่ำสุดที่บันทึกไว้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในทางกลับกัน ระดับเฉลี่ยของอัตราการครอบครองจากในช่วงเวลาเดียวกันอยู่ที่ 214,169 ตร.ม. อันเป็นผลเนื่องมาจากอัตราการดูดซับสุทธิที่ลดลงต่ำสุดในช่วง 5 ปี ที่ 24,891 ตร.ม. โดยลดลง ไป 81.9% ครึ่งปีต่อครึ่งปี การลดลงของอุปสงค์นี้ส่วนใหญ่เกิดจากการหยุดชะงักจากการระบาดของโควิด-19 การระบาดใหญ่ครั้งนี้ส่งผลลบต่อเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวอยู่ก่อนแล้ว และยังเพิ่มความไม่แน่นอนแก่นักลงทุนทั้งในและนอกประเทศ นอกจากนี้อุปสงค์กำลังเปลี่ยนไปสู่คลังสินค้าชนิด Built-to-suit เนื่องจากความต้องการของผู้เช่ามีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นและประสิทธิภาพในการดำเนินงานมีคุณค่ามากกว่าการประหยัดต้นทุนค่าเช่า คลังสินค้าชนิด Built-to-suit ช่วยให้นักพัฒนาสามารถลดความเสี่ยงในการเข้าครอบครองได้เนื่องจากมีการลงนามในสัญญาเช่าก่อนเริ่มต้นการก่อสร้างโครงการ และผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเนื่องจากทางเลือกอื่นที่มีจำกัด นอกจากนี้สัญญาเช่าคลังสินค้าชนิด Built-to-Suit เป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ช่วยให้นักพัฒนามีรายได้จากค่าเช่าที่คงที่และสามารถคาดการณ์สถานะทางการเงินได้อย่างแม่นยำ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้และบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น
เป็นบริษัทพัฒนารายใหญ่ที่สุด 2 แห่งตามส่วนแบ่งตลาด โดยทั้งสองแห่งต่างให้ความสำคัญไปที่การเพิ่มโครงการพัฒนาคลังสินค้าชนิด Built-to-Suit
อุปสงค์ในตลาดเพิ่มขึ้นแม้ว่าจะชะลอตัวลงกว่าปีก่อนๆ มากก็ตาม พื้นที่ที่ถูกครอบครองทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.7% ครึ่งปีต่อครึ่งปี หรือ 4.5% ปีต่อปี เป็น 3.78 ล้าน ตร.ม. เนื่องจากอัตราการดูดซับสุทธิอยู่ในระดับบวก ความต้องการที่เพิ่มขึ้นของสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG), เวชภัณฑ์ และอาหารสด โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ผ่านช่องทางอีคอมเมิร์ซอาจช่วยกระตุ้นกิจกรรมการเช่าให้เป็นบวกในตลาดในช่วงครึ่งปีนี้
กราฟที่ 3
ไดนามิกส์ระหว่างอุปทาน-อุปสงค์ของพื้นที่คลังสินค้าในไทย
ตร.ม.
ที่มา: 
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
กราฟที่ 4
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย
ตร.ม.
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
เนื่องจากอัตราการดูดซับสุทธิต่ำกว่าการเติบโตของอุปทาน อัตราการครอบครองในตลาดจึงลดลง 0.9% จากช่วงครึ่งปีก่อน อยู่ที่ 83.3% ทั้งนี้นับเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่อัตราการครอบครองปรับลดลง โดยอัตราปรับลดลงทั่วพื้นที่หลักทั้งหมด อัตราการครอบครองในเขตภาคกลางปรับลดลงมากที่สุด โดยลดลงไป 1.6% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 1.4% ปีต่อปี อยู่ที่ 80.9% ในขณะเดียวกัน ในเขตกรุงเทพก็ปรับลดลงไป 0.5% ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 89.9% และในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดปรับลดลงไป 1.1% อยู่ที่ 76.5% อย่างไรก็ตาม สิ่งที่แตกต่างไปจากเขตภาคกลางคือ อัตราการครอบครองพื้นที่ในทั้งสองภูมิภาคยังคงเพิ่มขึ้นต่อปี
อัตราค่าเช่า
ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้าในไทยยังคงทรงตัวอยู่ที่ 157 บาท/ตร.ม./เดือน นับตั้งแต่ปี 2556 อัตราเฉลี่ยแสดงการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย โดยอยู่ในช่วงราคาระหว่าง 155 – 157 บาท เนื่องจากระดับพื้นที่ว่างที่มีอยู่และความแตกต่างเพียงเล็กน้อยของลักษณะคลังสินค้าสำเร็จรูปมาตรฐาน ส่งผลให้การปรับราคาเช่าเพิ่มขึ้นในตลาดอาจเป็นไปได้ยาก ในทางกลับกัน แทนการลดราคาเสนอเช่าลงเพื่อรับมือกับปริมาณอุปสงค์ที่ลดลง อันเป็นผลมาจากโควิด-19 นักพัฒนาหลายรายเลือกที่จะอนุมัติการเลื่อนระยะเวลาการจ่ายค่าเช่าหรือลดค่าเช่าให้กับผู้เช่าที่มีอยู่ ในแต่ละภูมิภาค ราคาเสนอเช่าปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเขตกรุงเทพและเขตภาคกลาง โดยเพิ่มขึ้น 0.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 0.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอเช่ากลับปรับลดลง 0.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด แม้ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยที่ 0.5% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาก็ตาม แต่การเติบโตของค่าเช่าในภูมิภาคนี้ดูเหมือนจะลดลง โดยตกลงไป 1.4% ปีต่อปี ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
แม้ว่าราคาเสนอเช่าจะมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด แต่ช่วงระดับราคาของค่าเช่ากลับมีความใกล้เคียงกันในหลายๆ ภูมิภาค คลังสินค้าที่มีค่าเช่าแพงที่สุดสามารถตั้งค่าเช่าได้มากถึงสองเท่าของคลังสินค้าที่มีราคาถูกที่สุด ซึ่งนำไปสู่การกระจายตัวของค่าเช่าที่ระหว่าง 80 – 100 บาท ชี้ให้เห็นว่าในทั้ง 3 ภูมิภาค มีคลังสินค้าที่มีคุณภาพหลากหลาย โดยมีตั้งแต่คลังสินค้าเก่าที่มีราคาที่สามารถแข่งขันได้จนถึงคลังสินค้า ‘พรีเมียม’ ที่ใหม่กว่า เพื่อรองรับกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน
ภาพรวมตลาด
ตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์ในไทยประสบกับภาวะอัตราการเช่าใหม่ในระดับที่ต่ำกว่าเดิม อันเป็นผลมาจากการระบาดของโควิด-19 ที่กระทบต่อเศรษฐกิจไทยและห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก เราคาดการณ์ว่ากิจกรรมการเช่าน่าจะดีขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เนื่องจากภาคการผลิตได้กลับมาดำเนินการต่อและบริษัทต่างๆ เริ่มทบทวนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่ตอบสนองต่อผลกระทบในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้ของการแพร่ระบาด สำนักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรมรายงานว่าในเดือนมิถุนายนมีสัญญาณการฟื้นตัวจากภาคอุตสาหกรรม เนื่องจากทั้งดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตของภาคอุตสาหกรรมได้ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้า ในทางอ้อม สิ่งนี้อาจส่งสัญญาณการเติบโตเชิงบวกในภาคโลจิสติกส์ โดยรวมไปถึง อสังหาฯประเภทคลังสินค้าเนื่องจากจะมีสินค้าจำนวนเพิ่มขึ้นที่จำเป็นต้องถูกขนส่งและจัดเก็บตามการผลิตที่เพิ่มขึ้น
สำหรับทั่วโลก ยังคงมีการหารือเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนห่วงโซ่อุปทานที่เน้นการพึ่งพาการผลิตจากประเทศจีนให้น้อยลง หากมีบริษัทจำนวนมากเลือกที่จะย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย อาจทำให้เกิดความต้องการที่มากขึ้นในภาคตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์ อย่างไรก็ตาม ด้วยธรรมชาติที่ซับซ้อนของห่วงโซ่อุปทานที่มีอยู่ การหันเหทิศทางไปจากจีนจึงเป็นแผนการที่มีค่าใช้จ่ายที่บริษัทต่างก็กำลังพิจารณา ซึ่งอาจเป็นกระบวนการที่ต้องค่อยเป็นค่อยไป โดยจำเป็นต้องได้รับส่วนร่วมจากภาครัฐที่สำคัญในการจัดทำกรอบการกำกับดูแลเพื่อชักชวนให้บริษัทต่างๆ ย้ายถิ่นฐานมายังประเทศไทย ตามที่เราคาดการณ์ไว้ การเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจอีคอมเมิร์ซตามมาตรการการเว้นระยะห่างทางสังคมและการปิดตัวลงชั่วคราวได้ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าบางประการในเชิงบวกในช่วงครึ่งแรกของปี เราเชื่อว่าบทบาทของภาคธุรกิจในการขับเคลื่อนการเติบโตในตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์จะยังคงเติบโตและชดเชยความต้องการที่หายไปจากร้านค้าปลีกออฟไลน์ และเพื่อเน้นย้ำการคาดการณ์ในช่วงก่อนของเรา ขณะที่เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดและเขตภาคกลางอาจได้รับประโยชน์จากตลาดอีคอมเมิร์ซที่กำลังพัฒนา พื้นที่โฟกัสส่วนใหญ่น่าจะยังเป็นเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เนื่องจากสถานะของกรุงเทพฯเป็นกลไกทางเศรษฐกิจของประเทศและมีความสำคัญที่เติบโตเพิ่มขึ้นสำหรับภาคธุรกิจโลจิสติกส์ที่จัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าปลายทางโดยตรง
ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่มากว่าการฟื้นตัวจะมีลักษณะอย่างไร และความจริงที่ว่าคลังสินค้าชนิด Built-to-suit มีการเติบโตทางส่วนแบ่งตลาด ในทางกลับกันนักพัฒนาในตลาดนี้มักสร้างคลังสินค้าตามความต้องการจริงและได้ชะลอการเปิดตัวโครงการคลังสินค้าสำเร็จรูปใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้นตลาดจึงมีความสมดุลพอสมควรและมีโอกาสน้อยที่จะเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดในอนาคต เว้นแต่สถานการณ์จะเลวร้ายลงและบริษัทจำนวนมากอาจต้องปิดตัวลง ซึ่งจะส่งผลให้ทั้งราคาเสนอเช่าโดยเฉลี่ยและอัตราการครอบครองของคลังสินค้าสำเร็จรูปที่คาดว่าจะคงที่ตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปี