เตรียมพร้อมก่อนตัดสินใจ เปิดเช็กลิสต์เช่าบ้านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

บ้านเช่า ห้องเช่า เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมานาน เพราะเป็นการลดภาระผูกพันระยะยาวสำหรับคนที่ยังไม่พร้อมจะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง นอกจากนั้นยังตอบโจทย์เรื่องความสะดวกเมื่อต้องโยกย้ายที่อยู่ให้เหมาะสมตามความจำเป็นต่าง ๆ การเช่าบ้านเหมาะสำหรับคนที่กำลังเริ่มต้นเก็บเงินเพื่อสร้างเนื้อสร้างตัวและยังไม่ได้มีแผนลงหลักปักฐานที่ใดที่หนึ่งอย่างถาวร อย่างไรก็ดี การเช่าก็มีความแตกต่างจากการซื้อขาดในเรื่องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น การเช่าบ้านนอกจากต้องพิจารณาทำเล ประเภทและราคาค่าเช่าแล้ว การเช่าบ้านยังเป็นนิติกรรมที่ผู้บริโภคจะต้องศึกษาอย่างรอบคอบทั้งในส่วนรายละเอียดสัญญาเช่า และต้องวัดดวงกับการเจอผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านที่มาในหลายรูปแบบ ซึ่งมีหลายกรณีที่เกิดความไม่เข้าใจระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของบ้าน จึงต้องมีการบังคับใช้ข้อกฎหมายที่ทันสมัยและเข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันมาช่วยแก้ปัญหาเหล่านี้

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าและผู้ให้เช่าฉบับล่าสุดที่ปรับให้มีความชัดเจนสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคและผู้ประกอบธุรกิจ ลดความขัดแย้งและข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยควบคุมผู้ประกอบ “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน ได้แก่ ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายควบคุมแยกต่างหาก

“ผู้เช่า-ผู้ให้เช่า” มีข้อผูกพันกันมากน้อยแค่ไหน

ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีบทบาทต่อกันอย่างชัดเจน หน้าที่หลักของ “ผู้เช่า” นั้นนอกจากจะต้องมีความรับผิดชอบในการชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนและเวลาที่กำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว ยังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาที่อยู่อาศัยที่ตนเองเช่าให้เหมือนกับที่ปฏิบัติกับบ้านของตัวเองอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต้องไม่ลืมว่าตนไม่มีสิทธิในการต่อเติมหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อโครงสร้างหลักตามใจชอบโดยไม่ได้แจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ และต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันเพิ่มเติมในสัญญาอย่างเคร่งครัด

ในขณะที่ “ผู้ให้เช่า” มีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า โดยสามารถกำหนดในสัญญาว่าสิทธิการให้เช่านั้นมีผลเฉพาะผู้ให้เช่าเท่านั้น หากผู้ให้เช่าเสียชีวิตระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมดจะทำให้สัญญาเช่านั้นระงับลง หรือระบุให้สิทธิการให้เช่าตกทอดไปสู่ทายาทได้เช่นกัน นอกจากนี้ผู้ให้เช่ายังมีหน้าที่ดูแลความเรียบร้อยและตั้งกฎเพื่อจัดระเบียบผู้เช่าให้อยู่ร่วมกันได้อย่างมีความสุข พร้อมทั้งสอดส่องดูแลความสงบเรียบร้อย ไม่ให้เกิดการละเมิดสิทธิที่กระทบต่อผู้เช่าอื่น ๆ ในชุมชน

เปิดเช็กลิสต์เช่าบ้านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบทั้งผู้เช่า-ผู้ให้เช่า

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ขอแนะนำเช็กลิสต์ที่ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีปัญหากันในภายหลัง พร้อมทั้งเผยมุมมองผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในอุดมคติที่ผู้เช่าส่วนใหญ่มองหา เพื่อเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้งทางกายและใจ ในขณะที่ผู้ให้เช่ายังสามารถนำไปปรับใช้เพื่อลดปัญหาคับที่อยู่ได้ คับใจอยู่ยาก จนทำให้มีการย้ายออกของผู้เช่าได้อีกด้วย

• สัญญาระบุรายละเอียดชัดเจน ไม่หมกเม็ด รายละเอียดในสัญญาควรมีการระบุระยะเวลาให้เช่า ค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการต่าง ๆ เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นก่อนย้ายเข้ามาอยู่ โดยผู้เช่าต้องดูความสมเหตุสมผลของรายละเอียดเงื่อนไขเพิ่มเติมในสัญญาด้วย เพื่อตรวจสอบความโปร่งใสเบื้องต้นของผู้ให้เช่า เช่น การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า การขึ้นค่าเช่าในอนาคต เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่า ความคุ้มครองจากเงินประกัน ฯลฯ ซึ่งจุดนี้มีความสำคัญเพราะตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันแล้วไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือน
• ใบแจ้งหนี้ให้ข้อมูลครบถ้วน ตรวจสอบเองได้ ผู้ให้เช่าควรส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระค่าเช่า พร้อมรายละเอียดค่าใช้จ่ายรายเดือนและวิธีการคำนวณไว้อย่างชัดเจน เช่น ค่าสาธารณูปโภคและจำนวนหน่วยที่ใช้ ค่าบริการต่าง ๆ แต่ละเดือน เพื่อให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ด้วยตนเอง ป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นและสร้างความสบายใจให้กับทั้งสองฝ่าย โดยผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงไม่ได้และไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการต่าง ๆ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
• ต้องชัดเจนว่าใครรับผิดชอบซ่อมแซมอุปกรณ์ที่เสื่อมสภาพ เมื่อมีการเช่าที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลาหนึ่งหรือมีการเปลี่ยนผู้เช่ามาไม่น้อย ย่อมมีการชำรุดสึกหรอของเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ โดยความเสียหายนั้นอาจไม่ได้เกิดขึ้นจากการใช้งานของตัวผู้เช่าเอง ซึ่งหากเป็นกรณีนี้ เจ้าของหรือผู้ให้เช่าต้องเปิดใจยอมรับว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ และมีมาตรการที่ชัดเจน อาทิ ตรวจสอบความเรียบร้อยของเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ต่าง ๆ และชี้แจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนรับผู้เช่ารายใหม่ หรือให้ผู้เช่าสามารถเข้ามาตรวจเช็กความเรียบร้อยต่าง ๆ พร้อมกับผู้ให้เช่าได้เพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกัน นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าควรระบุอย่างชัดเจนว่าความเสียหายประเภทใดจากอุปกรณ์ใดบ้างที่ผู้ให้เช่าจะรับผิดชอบเอง หรือรูปแบบใดที่ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ้าง ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าก็ต้องมีความรับผิดชอบและระมัดระวังเมื่อใช้งานอุปกรณ์ต่าง ๆ ทั้งในพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลางเช่นกัน
• เคารพสิทธิส่วนบุคคล ไม่บุกรุกโดยพลการ ผู้เช่าและผู้ให้เช่านั้นจำเป็นต้องถ้อยทีถ้อยอาศัยซึ่งกันและกัน แม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรง แต่ผู้เช่าก็มีสิทธิของผู้เช่าด้วยเช่นกัน ผู้ให้เช่าจึงต้องเคารพในสิทธิส่วนบุคคลโดยไม่ละเมิดความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า ทั้งนี้ตามกฎหมายผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าไปตรวจสอบที่พักโดยพลการหรือไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าและไม่ได้รับอนุญาต ยกเว้นมีเหตุฉุกเฉินที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อส่วนรวมหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่นเท่านั้น นอกจากนี้แม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้และไม่สามารถบุกรุกเข้าไปเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตเช่นกัน

คนจำนวนไม่น้อยยังต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่เนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ อาทิ ผลกระทบทางเศรษฐกิจหรือการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ต้องชะลอแผนการใช้จ่ายที่ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนไว้ และเลือกเช่าที่อยู่อาศัยไปก่อน ข้อมูลจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า คนเช่าบ้านมากกว่าครึ่ง (64%) ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง นอกจากนี้ ผู้เช่าส่วนใหญ่มองว่ามาตรการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ จากภาครัฐจะเข้ามามีบทบาทและเป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดย 58% คาดหวังให้ภาครัฐมีมาตรการลดดอกเบี้ยให้ทั้งสินเชื่อบ้านใหม่และสินเชื่อเดิมที่มีอยู่ ตามมาด้วยการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก (53%) และลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน (48%) เพื่อแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในช่วงนี้ และช่วยผลักดันให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น