ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก รายงานว่า ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าจับตามองในปี 2565 เนื่องจากผู้ให้บริการพื้นที่เช่าสำหรับวางเซิร์ฟเวอร์ (Colocation) ระดับภูมิภาคกำลังเริ่มเข้าสู่ตลาดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงชลบุรี และระยอง ซึ่งเคยเป็นตลาดของผู้ให้บริการในไทย นอกจากนี้ รายงานฉบับล่าสุดของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังพบว่า ความต้องการใช้ข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของระบบคลาวด์คอมพิวติ้งและการใช้โซเชียลมีเดียเป็นปัจจัยให้นักลงทุนสนใจตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกเพิ่มมากขึ้น โดยการลงทุนในตลาดนี้พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ในปี 2564
นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เห็นว่าผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาค เช่น STT และ Supernap ได้เข้ามาสู่ประเทศไทย และมีดาต้าเซ็นเตอร์ที่สามารถรองรับความต้องการระดับไฮเปอร์สเกลที่มากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่นานมานี้ในด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล โทรคมนาคม และสายเคเบิลใต้น้ำ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการเติบโตในอุตสาหกรรมนี้”
เมื่อพิจารณาตลาดระดับภูมิภาค การลงทุนโดยตรงในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่ารวม 1.7 แสนล้านบาท (4.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ในปี 2564 ซึ่งเพิ่มขึ้นเกินสองเท่าของระดับการลงทุนสูงสุดก่อนหน้าที่ 7.8 หมื่นล้านบาท (2.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ในปี 2563 และยังมากกว่าปริมาณการลงทุนในช่วงสี่ปีที่ผ่านมารวมกัน ปริมาณธุรกรรมและการระดมทุนคาดว่าจะยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่องในปี 2565 โดยดาต้าเซ็นเตอร์ได้รับการจัดอันดับให้เป็นการลงทุนทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุดเป็นปีที่สามติดต่อกันจากการสำรวจครั้งล่าสุดของซีบีอาร์อีเรื่องแนวโน้มการลงทุนของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ความสนใจในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์มาจากความต้องการของผู้ให้บริการคลาวด์ระดับไฮเปอร์สเกลที่ต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นและมีหลายทำเลที่ตั้ง ในเอเชียแปซิฟิกช่วงครึ่งหลังปี 2564 พบว่ามีธุรกรรมการซื้อขายพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่หลายรายการเกิดขึ้น ซึ่งรวมถึงการที่ Vantage Data Centers ของ DigitalBridge เข้าซื้อพอร์ตดาต้าเซ็นเตอร์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์และฮ่องกงของ PCCW และ Digital Edge จับมือกับ Stonepeak Infrastructure เข้าซื้อดาต้าเซ็นเตอร์ 5 แห่งในญี่ปุ่น
“มีเม็ดเงินลงทุนจำนวนมากที่ต้องการเข้าสู่ตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ เพราะนักลงทุนมีความเข้าใจในภาคธุรกิจนี้มากขึ้น ซีบีอาร์อีเห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาและแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ยุคดิจิทัลที่มีแรงผลักดันจากโรคระบาดที่กระตุ้นให้เกิดความสนใจในตลาดนี้เป็นอย่างมาก แม้ว่าโอกาสจะมีจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการที่เราเห็นอยู่ในปัจจุบัน แต่ นักลงทุนได้เริ่มพัฒนาแพลตฟอร์มในการบริหารจัดการดาตาเซ็นเตอร์เพื่อเพิ่มรายได้และผลตอบแทนที่สูงขึ้น” นายทอม ฟิลล์มอร์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายตลาดทุนดาต้าเซ็นเตอร์ ซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก กล่าว
พื้นที่ว่างในตลาด Tier 1 ของเอเชียแปซิฟิกในมหานครโตเกียว สิงคโปร์ ซิดนีย์ และเขตบริหารพิเศษฮ่องกง มีอัตราคงที่ที่ระดับ 14% แม้จะมีซัพพลายมากเป็นประวัติการณ์ที่ 305 เมกะวัตต์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ซัพพลายเกือบ 2,100 เมกะวัตต์มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2567 โดยอยู่ในซิดนีย์ถึง 40% ซึ่งจะทำให้ซิดนีย์กลายเป็นตลาดให้เช่าพื้นที่วางเซิร์ฟเวอร์ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคภายในปี 2567 เมื่อพิจารณาในแง่ด้านขนาดของดาต้าเซ็นเตอร์
ประเด็นสำคัญจากรายงานวิจัย:
- เป็นที่คาดการณ์ว่ามหานครโตเกียวจะมีปริมาณความต้องการและซัพพลายในระดับที่สมดุลกัน แม้ว่าจะมีซัพพลายใหม่จำนวน 200 เมกกะวัตต์เพิ่มเข้ามาในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ผู้ให้บริการที่ต้องการทำเลที่ตั้งที่หลากหลายนอกเหนือไปจากมหานครโตเกียวเริ่มให้ความสนใจโอซาก้าและเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาค จึงส่งผลให้ค่าเช่าทรงตัว
- เป็นที่คาดว่าค่าเช่าดาต้าเซ็นเตอร์ในสิงคโปร์จะปรับตัวสูงขึ้นแม้จะมีการยกเลิกการพักชำระหนี้สำหรับการก่อสร้างดาต้าเซ็นเตอร์แห่งใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ซึ่งจะช่วยให้ในระยะกลางมีพื้นที่พร้อมปล่อยเช่าเพิ่มมากขึ้น ขีดจำกัดของกำลังการผลิตโดยรวมที่ 60 เมกกะวัตต์ต่อปีสำหรับการใช้งานใหม่นั้นมีนัยยะว่าซัพพลายดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่ของสิงคโปร์จะเพิ่มขึ้นช้ากว่าตลาด Tier 1 อื่น ๆ ในเอเชียแปซิฟิก
- ซิดนีย์มีแผนการพัฒนาพื้นที่ดาต้าเซ็นเตอร์มากที่สุดในกลุ่มตลาด Tier 1 ในเอเชียแปซิฟิก ด้วยโครงการขนาดใหญ่ที่เพิ่งมีการประกาศออกมา ค่าเช่าพื้นที่ดาต้าเซ็นเตอร์ระดับไฮเปอร์สเกลและค่าเช่าพื้นที่แบบขายเหมานั้นคาดว่าจะได้รับแรงกดดันจากซัพพลายใหม่ซึ่งดำเนินการก่อสร้างเป็นเฟส และส่งผลให้มีพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น
- เป็นที่คาดว่าค่าเช่าและพื้นที่ว่างในฮ่องกงจะยังคงอยู่ในระดับเดิม เนื่องจากผู้ใช้ในองค์กรและผู้ให้บริการคลาวด์ระดับไฮเปอร์สเกลยังคงไม่มีความเคลื่อนไหว ในขณะที่ซัพพลายในระยะสั้นยังมีจำกัด
“ในช่วงอีกไม่กี่ปีข้างหน้า คาดว่าผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคและระดับโลกจะให้ความสนใจประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ดาต้าเซ็นเตอร์คือตลาดที่กำลังเติบโตในประเทศไทย ทั้งผู้เช่าพื้นที่และเจ้าของดาต้าเซ็นเตอร์กำลังปรับความคาดหวังในแง่ของการพัฒนาโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ให้เกิดขึ้นจริง ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เห็นถึงความสนใจจำนวนมากในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์จากทั้งกองทุนในประเทศและในภูมิภาคในการเข้าซื้อหรือเป็นผู้ลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ตั้งแต่ระยะเริ่มต้นของการพัฒนาโครงการ เรามีทีมงานทั้งในประเทศและระดับภูมิภาคที่รองรับการขยายตัวของตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทย” นายอาดัมกล่าวเสริม