ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ธุรกิจโรงแรม ครึ่งแรกปี 2568” พบว่า ภาพรวมด้านอุปสงค์ของธุรกิจโรงแรมชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงร้อยละ -4.7 แต่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ร้อยละ 60.8 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ร้อยละ 59.1 สะท้อนความต้องการใช้บริการที่พักยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ด้านอุปทาน พบว่า มีการชะลอตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยจำนวนโรงแรมที่ยื่นขออนุญาตเปิดใหม่ รวมถึงจำนวนห้องพักใหม่ลดลงร้อยละ -34.6 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ ส่งผลให้จำนวนโรงแรมที่จดทะเบียนประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศลดลงร้อยละ -3.7 และจำนวนห้องพักสะสมลดลงร้อยละ -1.8
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอุปทานในอนาคตมีสัญญาณการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างโรงแรมปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.6 โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 230.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เป็นศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวมีความสามารถในการดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายละเอียด ดังนี้
- สถานการณ์ด้านอุปทาน (Supply)
1.1 โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ
ครึ่งแรกปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) มีโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 232 แห่ง และมีจำนวนห้องพัก 8,946 ห้อง โดยลดลงทั้งจำนวนโรงแรมและจำนวนห้องพักร้อยละ -34.6 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวนโรงแรม 355 แห่ง และมีห้องพัก 13,190 ห้อง โดยกรุงเทพฯ – ปริมณฑลมีจำนวนห้องพักที่ขออนุญาตมากที่สุด 3,012 ห้อง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.7 ของห้องพักทั้งหมด ส่งผลให้ในภาพรวมจำนวนโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ ลดลงเกือบทุกภาค ยกเว้นในภาคตะวันตกที่มีจำนวนเท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนจำนวนห้องพักที่ขออนุญาตใหม่มีจำนวนลดลงเกือบทุกภาค ยกเว้นกรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.4 แสดงให้เห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในภาคใต้และภาคกลางซึ่งมีจำนวนโรงแรมและห้องพักที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ลดลงอย่างชัดเจนมากกว่าร้อยละ -50.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
จังหวัดที่มีจำนวนห้องพักในโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ มากที่สุด 10 อันดับแรก ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนรวมกันถึงร้อยละ 75.0 ของจำนวนห้องพักในโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ ภูเก็ต กระบี่ สมุทรปราการ นครราชสีมา ขอนแก่น และประจวบคีรีขันธ์ตามลำดับ โดยในจำนวนนี้ สมุทรปราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 366.7 รองลงมา คือ ประจวบคีรีขันธ์ ขอนแก่น และกรุงเทพมหานคร มีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้นตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในขณะที่ชลบุรีลดลงมากที่สุดร้อยละ -63.0 รองลงมา คือ ภูเก็ต กระบี่ นครราชสีมา ระยอง และเชียงใหม่ มีจำนวนห้องพักลดลงตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ส่วนในจังหวัดอื่น ๆ ลดลง –50.3 เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.2 โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศ
โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศ (ไม่นับรวม เกสต์เฮ้าส์ รีสอร์ท หรือโรงแรมที่ไม่ขึ้นทะเบียนกับกรมการปกครอง และที่ใบอนุญาตหมดอายุ) ณ ครึ่งแรกปี 2568 มีจำนวน 16,369 แห่ง และมีจำนวนห้องพักที่เปิดให้บริการ 703,751 ห้อง ลดลงทั้งจำนวนโรงแรมและจำนวนห้องพัก ร้อยละ -3.7 และร้อยละ -1.8 ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 17,006 แห่ง และมีห้องพักที่เปิดให้บริการ 716,311 ห้อง ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากจำนวนห้องพักที่เปิดให้บริการสะสม ครึ่งแรกปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แยกตามรายภาค พบว่า กรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนห้องพักสะสมมากที่สุด 179,872 ห้อง เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.6 รองลงมาได้แก่ภาคใต้ มีจำนวนห้องพัก 167,388 ห้อง ลดลงร้อยละ -3.4 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.8 และภาคตะวันออกมีจำนวนห้องพัก 108,560 ห้อง ลดลงร้อยละ -7.9 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.4 ของห้องพักทั้งหมด
หากพิจารณาจำนวนห้องพักในโรงแรมที่เปิดให้บริการสะสม แยกตามจังหวัด พบว่า 10 อันดับจังหวัดแรกที่มีห้องพักมากที่สุด ณ ครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนจำนวนห้องพักรวมกันร้อยละ 60.5 ของจำนวนห้องพักทั้งหมด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี กระบี่ สงขลา นครราชสีมา ระยอง และเชียงราย ใน 10 อันดับนี้ พบว่า ระยองมีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 5.9 ขณะที่จังหวัดที่มีห้องพักลดลงมากที่สุด คือ กระบี่ ลดลงร้อยละ -9.9 ส่วนจังหวัดอื่น ๆ มีจำนวนลดลงร้อยละ -2.6 เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.3 การออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรม
ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรมจำนวน 908 แห่ง ลดลงร้อยละ -15.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 1,069 แห่ง แต่มีพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างรวม 583,288 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีพื้นที่ก่อสร้าง 450,073 ตารางเมตร (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 1 และ 2)
การออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรมแยกเป็นรายภาค ช่วงครึ่งแรกปี 2568 พบว่า ภาคใต้มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างมากที่สุด 249,379 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.8 ของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั้งหมด โดยภาคที่มีการขยายตัวของพื้นที่ก่อสร้างโรงแรมเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ กรุงเทพฯ -ปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 230.7 รองลงได้แก่ ภาคเหนือเพิ่มขึ้นร้อยละ 112.9 ภาคตะวันตกเพิ่มขึ้นร้อยละ 93.3 และภาคใต้เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3
สำหรับ 10 จังหวัดแรกที่มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างโรงแรมมากที่สุดช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 85.7 โดยภูเก็ต มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างมากที่สุด 195,271 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.5 ของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั้งหมด เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) รองลงมาได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรีกาญจนบุรี นครราชสีมา พังงา กระบี่ ระยอง เชียงใหม่ และลำพูน ซึ่งใน 10 จังหวัดดังกล่าว มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบทุกจังหวัด มีเพียงชลบุรี และนครราชสีมาที่มีพื้นที่ก่อสร้างลดลงร้อยละ -49.9 และร้อยละ -24.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.4 สินเชื่อคงค้างเพื่อพัฒนาธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท
ณ ครึ่งแรกปี 2568 สินเชื่อคงค้างเพื่อพัฒนาธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท ทั่วประเทศ มีมูลค่า 418,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีมูลค่า 417,683 ล้านบาท
- สถานการณ์ด้านอุปสงค์ (Demand)
2.1 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยโดยมีวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ที่ไม่ใช่การมาทำงานประจำหรือศึกษาอยู่ที่ประเทศไทยจำนวน 16,685,469 คน ลดลงร้อยละ -4.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยว 17,501,283 คน การลดลงครั้งนี้ถือเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปี 2564 โดยปัจจัยสำคัญมาจากนักท่องเที่ยวสัญชาติจีน ซึ่งเคยเป็นตลาดหลักที่ใหญ่ที่สุดของไทยลดลงมากถึงร้อยละ -34.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่งผลให้นักท่องเที่ยวจีนกลายมาเป็นอันดับที่ 2 รองจากมาเลเซีย นอกจากนี้ นักท่องเที่ยวจากมาเลเซียก็ยังคงมีจำนวนลดลงด้วยเช่นกันที่ร้อยละ -5.6 การลดลงพร้อมกันของนักท่องเที่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุด 2 อันดับแรกจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดให้จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมลดลง อย่างไรก็ตาม พบว่ามีนักท่องเที่ยวบางสัญชาติที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 เช่น อินเดียเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 รัสเซียเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 และสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.9 ซึ่งอาจเป็นโอกาสและช่วยให้สถานการณ์ของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและโรงแรมให้สามารถเติบโตต่อไปได้ สำหรับสัญชาติของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศมากที่สุด
10 อันดับแรกในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ได้แก่ มาเลเซีย จีน อินเดีย รัสเซีย เกาหลีใต้ สหราชอาณาจักร สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น ไต้หวัน และลาว มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 61.1
2.2 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรม
ณ ครึ่งแรกปี 2568 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมทั่วประเทศอยู่ที่ร้อยละ 60.8 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 59.1 เมื่อแบ่งเป็นรายภาค พบว่า ภาคใต้มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยมากที่สุดร้อยละ 70.9 รองลงมา ได้แก่ ภาคตะวันตกร้อยละ 65.2 ภาคตะวันออกร้อยละ 63.1 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือร้อยละ 59.0 กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ร้อยละ 56.2 ภาคเหนือร้อยละ 55.5 และภาคกลางร้อยละ 55.1 ตามลำดับ ซึ่งเกือบทุกภาคมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม มีเพียงกรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลงร้อยละ -0.7 สะท้อนว่า อุปสงค์หรือจำนวนผู้เข้าพัก ลดลงสวนทางกับจำนวนห้องพักสะสมที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดที่พักของกรุงเทพฯ และปริมณฑลสูงขึ้น และเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องวางแผนและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกิน