ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอา คารสงเคราะห์ ( ธอส. ) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) สัดส่วนกว่าร้อยละ 80 ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) จำนวน 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย(Total Supply) รวมทั้งสิ้น 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่ามีการขยายตัวถึงร้อยละ 21.2 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่ Segment ที่ราคาสูงขึ้น เมื่อพิจารณาด้านอุปทานใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -67.8 ซึ่งนับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัพพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า
ด้านอุปสงค์หรือยอดขายใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 7,197 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.3 โดยมีมูลค่าการขายรวม 31,640 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.2 ซึ่งแม้อัตราการลดลงของมูลค่าจะน้อยกว่าจำนวนหน่วย แต่อัตราการดูดซับต่อเดือน (Absorption rate) กลับลดลงจากร้อยละ 2.8 ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่เพียงร้อยละ 1.7 สะท้อนถึงการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในภาพรวม นอกจากนี้ ตลาดยังต้องเผชิญกับภาระของหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นเป็น 64,644 หน่วย หรือขยายตัวร้อยละ 11.6 ขณะที่มูลค่าของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 28.8 แตะระดับ 270,103 ล้านบาท โดยราคาของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่เฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งกลุ่มราคาที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.01- 2.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงถึง 3,937 หน่วย ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว
จังหวัดชลบุรี
ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จังหวัดชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในด้านการสะสมของหน่วยเหลือขาย แม้ว่าปริมาณโครงการเปิดใหม่จะลดลงอย่างมากก็ตามจำนวน Total Supply ของจังหวัดอยู่ที่ 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 4.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น อาคารชุด 23,526 หน่วย (ลดลงร้อยละ -1.3) และบ้านจัดสรร 23,439 หน่วย (เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.03) แสดงถึงการขยายตัวของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก ด้านมูลค่า Total Supply มีมูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 24.4 โดยเฉพาะอาคารชุดที่มูลค่าพุ่งขึ้น ร้อยละ 31.3 สะท้อนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมีระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน
อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply) ในจังหวัดชลบุรี ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยมีเพียง 3,206 หน่วย มูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง ร้อยละ -69.3 (หน่วย) และ -51.2 (มูลค่า) ซึ่งเป็นการลดลงในทั้ง 2 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนถึงความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) ลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ร้อยละ -36.9 (หน่วย) และ -13.6 (มูลค่า) โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง ร้อยละ -45.4
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่า จังหวัดชลบุรีมี Remaining Supply จำนวน 41,876 หน่วย มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.5 (หน่วย) และร้อยละ 32.2 (มูลค่า) จากปีก่อน แสดงถึงปริมาณหน่วยสะสมที่ยังไม่สามารถระบายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพ อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียงร้อยละ 1.8 จากเดิมที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 3.0 ทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น ด้านราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ (New Supply) ในปีนี้อยู่ที่ 6.0 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.7 ล้านบาทในปีก่อนหน้า สะท้อนถึงโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ราคาของหน่วยเหลือขายสะสมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.9 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ “ยอดขายหดตัว – สต็อกเพิ่มสูง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังในจังหวัดชลบุรี คือช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 3,582 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.4 ประเภทหลักคือทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 1,987 หน่วย หรือร้อยละ 44.2 สำหรับอาคารชุดมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมมากที่สุดในกลุ่มราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 1,528 หน่วย หรือร้อยละ 28.5 ของหน่วยเหลือขายกลุ่มราคาดังกล่าว
จังหวัดระยอง
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เปราะบางโดยเฉพาะประเภทโครงการอาคารชุด โดยจำนวนTotal Supply ในจังหวัดระยองมีจำนวน 17,203 หน่วย มูลค่า 59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.6 (หน่วย) และ 13.0 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มบ้านจัดสรรที่ขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 ขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -25.4 และมูลค่าลดลงร้อยละ -20.7
การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) มีเพียงในกลุ่มบ้านจัดสรรเท่านั้น โดยมีจำนวน 776 หน่วย มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลงมากถึงร้อยละ -54.8 (หน่วย) และร้อยละ -60.6 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ขณะที่อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุนในโครงการ
อาคารชุด
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,426 หน่วย มูลค่า 4,074 ล้านบาท ลดลง ร้อยละ -37.6 (หน่วย) และ -38.7 (มูลค่า) จากปีก่อน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพียง 80 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -66.7 แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย 1,346 หน่วย ลดลงร้อยละ -34.2
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่าหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 15,777 หน่วย มูลค่า 55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 (หน่วย) และร้อยละ 20.4 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 10.3 ในขณะที่อาคารชุดลดลงร้อยละ -13.8 โดยอัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียงร้อยละ 1.4 จากร้อยละ 2.3 ในปีก่อน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่ EEC สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า โดยราคาของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ในกลุ่มราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนถึงโครงสร้างราคาที่กระจุกตัวอยู่ในระดับกลาง และอาจยังสูงเกินศักยภาพของผู้บริโภค โดยกลุ่มราคาที่ต้องเฝ้านระวังเนื่องจากมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนสูงถึง 2,233 หน่วย ซึ่งร้อยละ 70.3 เป็นทาวน์เฮ้าส์
จังหวัดระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้านทั้งจากฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย และฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ และมียอดขายลดลงเกินครึ่ง ในขณะที่บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในพื้นที่จึงควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคา และรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว
จังหวัดฉะเชิงเทรา
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แสดงภาพความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่าง โครงการบ้านจัดสรรกับโครงการอาคารชุด โดยกลุ่มบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบทั้งระบบ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ในด้านอุปทาน
จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน Total Supply รวมทั้งสิ้น 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรที่ขยายตัวร้อยละ 18.13 ขณะที่อาคารชุดลดลงถึงร้อยละ -72.3 ส่งผลให้ภาพรวมอยู่ในระดับทรงตัว โดยในเชิงมูลค่า Total Supply เพิ่มขึ้นเป็น 25,699 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5
การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในครึ่งปีแรกมีเพียง 95 หน่วย จากประเภทโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ลดลงร้อยละ -81.8 จากปีก่อนที่เคยมีจำนวน 522 หน่วย และในปี 2568 ไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่เช่นเดียวกับมูลค่าการเปิดขายใหม่ที่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง 282 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -87.2
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัวเช่นกัน โดยมียอดขายใหม่ (New Sales) 682 หน่วย มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนร้อยละ -39.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -30.3 โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายลดลงถึงร้อยละ -78.3 ส่งผลให้การสะสมของ Remaining Supply ยังคงอยู่ในระดับสูงโดยมีจำนวน 6,991 หน่วย มูลค่า 23,524 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 มูลค่าเพิ่มขึ้น ร้อยละ 23.0 โดยมีความสามารถในการระบายสต๊อกสะท้อนผ่านอัตราดูดซับต่อเดือนร้อยละ 1.5 ลดลงจากร้อยละ 2.5 จากปีก่อนหน้า ทำให้จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงถึงความท้าทายในการจัดการสินค้าคงเหลือของตลาด โดยราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาทหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 2.9 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง การไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มอาคารชุดสะท้อนถึงภาวะ “หยุดลงทุน” ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือกลุ่มราคา 1–3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง