ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 3 ปี 2568” รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ
จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 53.6 และร้อยละ 102.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ตามลำดับ และเมื่อเทียบกับ
ไตรมาสก่อน (QoQ) ยังพบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 28.4 และร้อยละ 81.0 ตามลำดับ ซึ่งในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ที่ประกาศขายโดยบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นร้อยละ 44.2 และประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว โดยมีสัดส่วน ร้อยละ 40.5 และพบว่า ที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะห้องชุด ที่มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นสูงสุดถึงร้อยละ 103.3 และส่วนใหญ่เป็นห้องชุดราคาสูง ส่งผลให้มูลค่าประกาศขายรวมของห้องชุดเพิ่มขึ้นมากถึง ร้อยละ 219.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองปรับเพิ่มเป็น 5.6 ล้านบาท จากเดิม 4.3 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2567 ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนประกาศขายที่เพิ่มขึ้นในทุกช่วงราคา และมีข้อสังเกตสำคัญ คือ อุปทานของที่อยู่อาศัยมือสองที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ราคาสูง ซึ่งมียอดดูดซับช้ากว่าทรัพย์ราคาต่ำ ส่งผลให้เกิดการสะสมของหน่วยขายเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง ร้อยละ 124.4 และร้อยละ 144.7 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม โครงสร้างของตลาดโดยรวมยังคงเป็นทรัพย์ในช่วงราคา 1.01–2.00 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ 25.5
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -1.4 และร้อยละ -4.9 ตามลำดับ โดยลดลงมากที่สุดในกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -7.6 และร้อยละ -15.9 ตามลำดับ ส่วนที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เป็นระดับเดียวที่ยังมีการโอนเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า คิดเป็นร้อยละ 1.0 และ 2.7 ตามลำดับ สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่างที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) สำหรับประเภททรัพย์ พบว่า บ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 41.8 ของการโอนทั้งหมด แม้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 และ 9.3 ตามลำดับ เป็นการฟื้นตัวจากปัจจัยสนับสนุนสำคัญหลายประการ ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ครอบคลุมทุกระดับราคาและยังมีผลต่อเนื่องจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 รวมถึงมาตรการ Quick Big Win ที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น ประกอบกับแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงที่ช่วยให้ครัวเรือนมีความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ปัจจัยทั้งหมดนี้ช่วยหนุนให้ตลาดบ้านมือสองปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน
- สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง
1.1 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ
ภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีจำนวน 243,218 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 53.6 และมีมูลค่า 1,373,038 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 102.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 28.4 และร้อยละ 81.0 ตามลำดับ
1.2 ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง
จากข้อมูลพบว่า ผู้ขายทรัพย์มือสองได้มีการเสนอขายเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นทุกกลุ่ม โดยเฉพาะบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มมากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเมื่อเรียงตามจำนวนทรัพย์มือสองประกาศขาย มีรายละเอียด ดังนี้
(1) บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 107,594 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.2 ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 83.1 แต่มีมูลค่ามากที่สุด 1,090,955 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 79.5 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด ทำให้ราคาเฉลี่ยสูงที่สุดคือ 10.1 ล้านบาทต่อหน่วย และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 83.1 และร้อยละ 130.5 ตามลำดับ
(2) กรมบังคับคดี มีหน่วยประกาศขายมากที่สุดจำนวน 74,813 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.8 และมีมูลค่า 131,067 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.5 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 55.9 และร้อยละ 57.1 ตามลำดับ
(3) สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 27,358 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.2 และมีมูลค่า 47,398 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.5 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 15.4 และร้อยละ 20.6 ตามลำดับ
(4) บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 23,671 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.7 และมีมูลค่า 63,594 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.6 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 8.2 และร้อยละ 15.1 ตามลำดับ
(5) ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายและมูลค่าน้อยที่สุดคือ 9,782 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0 มีมูลค่า 40,024 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 2.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 61.9 และร้อยละ 51.7 ตามลำดับ
จำนวนทรัพย์มือสองประกาศขายในลำดับรองลงมา คือ ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 61.9 และร้อยละ 51.7 ตามลำดับ และกรมบังคับคดี มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.9 และร้อยละ 57.1 ตามลำดับ
1.3 ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย
ในไตรมาสนี้ พบว่า บ้านเดี่ยวมีจำนวนประกาศขายมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 98,416 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.5 และมีมูลค่า 658,160 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด อันดับสอง ได้แก่ ห้องชุดมีจำนวน 72,152 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 29.7 ซึ่งเพิ่มขึ้นมาเป็นอันดับสองแทนที่ทาวน์เฮ้าส์ และมีมูลค่า 519,948 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.9 และอันดับสาม คือ ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 63,471 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 26.1 และมีมูลค่า 153,818 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
ทั้งนี้เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นทุกประเภท โดยห้องชุดเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 103.3 และเป็นการเพิ่มขึ้นของห้องชุดที่มีราคาสูง ทำให้ภาพรวมมูลค่าห้องชุดประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงถึงร้อยละ 219.3 รองลงมา คือ บ้านแฝด มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ55.2 และร้อยละ 72.7 ตามลำดับ และบ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.2 และร้อยละ 75.6 ตามลำดับ
1.4 ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสอง
ที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามระดับราคา ดังนี้
(1) ระดับราคา 1.01 – 2.00 ล้านบาท มีจำนวน 62,091 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.4 และมีมูลค่า 92,340 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.7 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(2) ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 59,381 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.4 แต่มีมูลค่ารวม 33,627 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนน้อยที่สุดร้อยละ 2.4 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
(3) ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวน 34,352 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.1 และมีมูลค่า 85,516 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด
หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า และเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา โดยในจำนวนนี้ พบว่า กลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 124.4 และร้อยละ 144.7 ตามลำดับ ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานจำนวนที่ต่ำในช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ ยังพบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาสูงกว่ามีอัตราการเติบโตสูงกว่ากลุ่มที่ราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นผ่านกลุ่มระดับราคาตั้งแต่ 3.01 ล้านบาท ไปจนถึง 10.00 ล้านบาท ที่มีหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นอยู่ระหว่างร้อยละ 59.2 ถึงร้อยละ 91.7 ในขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นอยู่ระหว่างร้อยละ 37.6 ถึงร้อยละ 44.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.5 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามจังหวัดจังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า) ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ ปทุมธานี สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และระยอง มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 64.9 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ ชี้ให้เห็นว่า อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพมหานคร มีที่อยู่อาศัยมือสอง
ประกาศขายมากที่สุดรวม 76,973 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.6 มีมูลค่า 824,125 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 60.0 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า จำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 97.8 และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 162.7 เนื่องจากจำนวนบ้านมือสองประกาศขายที่เพิ่มเข้ามาใหม่มีราคาสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ราคาประกาศขายเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีราคาเฉลี่ย 8.1 ล้านบาทต่อหน่วย
สำหรับจังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 33.2 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันร้อยละ 27.5 โดยภูเก็ตมีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด 12.0 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดยกรุงเทพมหานครมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 162.7 เป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด รองลงมาได้แก่ สมุทรปราการ มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 86.1 เป็นการประกาศขายทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด และสุราษฎร์ธานี มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 78.3 ประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด
สถานการณ์ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง
ในไตรมาส 3 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจำนวน 55,211 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.4 และมีมูลค่า 110,695 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองกลับปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 9.8 และร้อยละ 9.3 ตามลำดับ สะท้อนถึงบทบาทของตลาดมือสองที่ขยายตัวมากขึ้น และเป็นตลาดที่จะช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมไม่ให้หดตัวแรง (รายละเอียดตารางที่ 6)
เมื่อพิจารณาเป็นรายประเภท พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนบ้านเดี่ยวจำนวน 23,104 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.8 และมีมูลค่า 52,414 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 47.3 ของหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด และพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองลดลงเกือบทุกประเภท โดยอาคารพาณิชย์มีจำนวนหน่วยลดลงมากที่สุดร้อยละ -6.3 มูลค่าลดลงร้อยละ -10.0 แต่ประเภทที่มีมูลค่าโอนลดลงมากที่สุดคือ ห้องชุดลดลงร้อยละ -13.4 และมีหน่วยลดลงร้อยละ 5.0 ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 1.9 และร้อยละ 1.6 ตามลำดับ ส่วนบ้านเดี่ยวมีจำนวนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -2.3
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองแยกตามระดับราคา พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวน 19,213 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.8 ด้านมูลค่า พบว่า ระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนมากที่สุดร้อยละ 25.0 หรือคิดเป็นมูลค่า 27,643 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนลดลงเกือบทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดถึงร้อยละ -7.6 และร้อยละ -15.9 ตามลำดับ ขณะที่ระดับราคาที่มีการโอนเพิ่มขึ้นมีเพียงระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาทเท่านั้น โดยมีหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.0 และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7