ตลาดบ้านพักอาศัยครึ่งแรกปี 2562 และทิศทางครึ่งปีหลัง

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งปีแรก การขยายตัวไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะภาคการส่งออก และการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง ซึ่งเป็นผลจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ประกอบกับความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา ทำให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกติดลบระดับ 15-20%

ขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่ายังมีอุปทานเหลือขายในตลาดอยู่ประมาณ 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเกือบ 390,000 ล้านบาท แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และมาตรการ LTV แต่ตลาดหลักยังคงเป็นผู้อยู่อาศัยจริงที่ ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง  ผลกระทบจากปัจจัยลบจึงน้อยกว่า ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 36% ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ขณะที่ประเมินแล้วพบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในช่วงดังกล่าวนั้นติดลบประมาณ 10%

ขณะเดียวกันสภาวะตลาดบ้านพักอาศัย สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) ได้ทำการสำรวจตลาดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 103 โครงการ 17,873 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 เล็กน้อย หรือประมาณ 3% โดยที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนการเปิดโครงการใหม่มากที่สุดคิดเป็น 57.2% หรือจำนวน 10,223 หน่วย จาก 53 โครงการ  แต่ก็ยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีทาวน์เฮาส์เปิดใหม่จำนวน 11,894 หน่วย

สำหรับบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนมีโครงการใหม่ 44 โครงการ จำนวน 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน  จำนวน 4,333 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% ส่วนบ้านแฝดมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ 23 โครงการ จำนวน 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 2,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20% และพบว่าในปีนี้มีสัดส่วนการเปิดตัวบ้านแฝดประมาณ 15% ของตลาดตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

หากแบ่งตามระดับราคาจะพบว่า โครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดขายใหม่ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด และใกล้เคียงกันที่ประมาณ 40% และราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 14.3% ส่วนบ้านเดี่ยว ราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด  44.4%  ราคา      6-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 34.7% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกับราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนใกล้กันที่ประมาณ 10% ขณะที่บ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาท           มีสัดส่วนมากถึง 78.2% ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 14% และราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 5%

ด้านอัตราการขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีแรกพบว่า โดยภาพรวมมีอัตราการขาย 20% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นสัดส่วนที่ไม่แตกต่างจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่ทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายสูงสุด หรือ 25% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่เท่ากับปีที่ผ่านมา  ขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขาย 14% เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราการขาย 12% ส่วนบ้านแฝดมีอัตราการขาย 14% ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

เป็นที่น่าสังเกตว่า บ้านพักอาศัยทุกประเภทมีอัตราการขายที่ใกล้เคียงกันกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยไม่ลดไปมากเหมือนที่นักวิเคราะห์ได้ทำนายไว้ เหตุผลส่วนหนึ่งเป็นเพราะในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดกิจกรรมกระตุ้นการขายและการโอน ก่อนประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ยอดขายและยอดโอนบ้านในช่วง 3 เดือนแรกของปีเพิ่มสูงขึ้น ก่อนที่จะชะลอตัวลงหลังจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้

สำหรับทำเลทองของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยที่เปิดขายในครึ่งปีแรก ได้แก่

1. พระราม 2 ถือเป็นทำเลอยู่อาศัยใกล้เมืองที่ได้รับความนิยมของผู้บริโภคทำเลหนึ่ง พิสูจน์ได้จากโครงการลุมพินี ทาวน์พาร์ค ท่าข้าม-พระราม 2 ที่เปิดขายไปแล้วเมื่อปี 2561 ซึ่งได้รับผลตอบรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี ส่งให้ปลายเดือน ส.ค. ที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดขายโครงการลุมพินี ทาวน์เพลส พระราม 2-ท่าข้าม ที่อยู่ในละแวกเดียวกัน เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกด้วยทางด่วน ซึ่งในอนาคตจะมีทางยกระดับพระราม 2 บางขุนเทียน-มหาชัย และรถไฟฟ้าสายสีม่วงด้านใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่จะทำให้การเดินจากพระราม 2 สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น นอกจากนี้ พระราม 2 ยังถูกกำหนดบทบาทให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเปิดพื้นที่การพัฒนาได้มากขึ้น
2. ราชเทวี เพลินจิต สาทร มีโครงการที่น่าสนใจคือ สามย่าน บิซิเนสทาวน์ จำนวนหน่วยเปิดตัว 32 ยูนิต มียอดขาย 91% เนื่องจากทำเล ราชเทวี เพลินจิต สาทร เป็นทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพ การเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ประเภทโฮมออฟฟิศจึงเป็นที่สนใจของผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และประกอบธุรกิจด้วย
3. ราษฎร์บูรณะ-บางมด- จอมทอง และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายช่วง แบริ่ง สมุทรปราการ ด้วย 2 ทำเลนี้มีการเปิดตัวโครงการที่ค่อนข้างสูง (561หน่วย และ 534 หน่วย ตามลำดับ) และมียอดขายค่อนข้างดี 58% เนื่องจากส่วนใหญ่โครงการเปิดตัวของสองทำเลนี้อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างจึงทำให้น่าสนใจ

สำหรับทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่มากที่สุด ได้แก่ ชัยพฤกษ์-ถนนสาย 345 จำนวน 975 หน่วย รองลงมาคือ ดอนเมือง วัชรพล สายไหม จำนวน 916 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวสูงสุดย่านประเวศ กิ่งแก้ว จำนวน 588 หน่วย และทาวน์เฮาส์เปิดตัวสูงสุดย่านเพชรเกษม บางแค พุทธมณฑล สาย 4 จำนวน 624 หน่วย

ส่วนทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความน่าสนใจในอนาคตนั้น เป็นทำเลชานเมืองที่อยู่ในโครงข่ายรถไฟฟ้า ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้บริโภคเพิ่มมากขึ้น อาทิ ด้านเหนือของ กทม. เช่น รังสิต-พหลโยธิน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-บางซื่อ และสายสีเขียว หมอชิต-คูคต หรือตะวันออกของ กทม. เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา สำโรง ลาดกระบัง ที่อยู่ในโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธุรรม-มีนบุรี และแอร์พอร์ต ลิงค์ เป็นต้น

ในครึ่งปีหลัง คาดว่าภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง จากปัญหาการส่งออกที่ชะลอตัว และภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวไม่ได้ตามเป้าหมาย รวมถึงความไม่มั่นคงทางการเมืองของรัฐบาลใหม่ และผลกระทบจากมาตรการ LTV ขณะที่ปัจจัยด้านบวก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว และมีโอกาสที่จะปรับลดลงได้หากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังชะลอตัว และเงินบาทยังคงแข็งค่าต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายจะเข้าสู่ตลาดน้อยลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในครึ่งปีหลัง กำลังซื้อตลาดผู้อยู่อาศัยจริงจะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องปรับตัวในด้านการวางแผนทางการเงินให้ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ จะทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่หันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และตลาดจีนที่ชะลอตัวลง จึงหันมาลงทุนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ผลกระทบน้อยกว่า และเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง